根據(jù)自然資源部在2020年《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》中提出的目標，2021年底前，我國要基本完成全國所有縣（市、區(qū)）的農村地籍調查和不動產登記成果的數(shù)據(jù)整合與匯交工作。與此同時，自然資源部明確了“房地一體”登記原則，要求將農房等地上建筑物、構筑物納入宅基地、集體建設用地使用權登記發(fā)證工作范圍。

       如今，部分進展較快的省份已經確定了完成時間節(jié)點，比如廣東省就已將農村“房地一體”確權登記工作列為2020年廣東省自然資源重點工作之一，明確要求在2020年基本完成。此外，云南省也要求在2020年底以前完成全省90%的農村房地一體不動產確權登記發(fā)證工作。

       可想而知，屬于“房地一體”的時代已經到來了。

       價值200億元的“房地一體”

       “房地一體”，其實是對房屋所有權和土地使用權關系的描述，通俗來說就是將房屋和土地綁定，其原則也源于房屋和土地的天然不可分離性。

       所以，基于房地一體原則進行登記發(fā)證后，假設某塊土地的使用權被買賣處分時，那么該土地上的房屋也會隨之一并轉讓，反之亦然。這樣就在很大程度上避免了諸如房地分離、一戶多宅等問題發(fā)生。

       推行“房地一體化”的意義重大，而房地一體確權登記發(fā)證代表著的市場價值和項目規(guī)模也受到相關從業(yè)者的關注。據(jù)自然資源領域的資深從業(yè)者張軍（化名）介紹，今年的這一輪“房地一體”確權登記工作，從測繪的角度看，就相當于是把全國所有的農村建設用地做一次1:500的地籍測量和房屋調查。而單純從項目總量計算，“房地一體”顯然比“三調”還要大的多。

       據(jù)了解，全國目前共有農村戶口約2億戶，如果按照農房一體化每宗單價100元計算，農村房地一體化的總資金投入就能夠達到200億元人民幣。而實際上，房地一體的市場規(guī)模可能比200億元還要更多一些。根據(jù)記者在招標網站上查詢到的部分房地一體化項目招標書中顯示，最高的投標限價可以達到377元/宗，很多價格都劃在了150-200元/宗左右。

       安徽省某縣房地一體項目招標文件中顯示最高投標限價為195元/宗

       當然，房地一體項目規(guī)模較大，也就不可避免的出現(xiàn)了工期緊張、人力不足、資金墊付等問題。特別是受到今年疫情的影響，已經啟動的房地一體項目可能存在普遍滯后，甚至無法在政策要求的2021年底前完成任務的情況。那么，采用更加高效的作業(yè)方法和技術手段來加快進度，就顯得非常必要。

       無人機傾斜攝影大步向前

       在農村房地一體確權登記工作當中，最消耗時間的技術環(huán)節(jié)為野外基礎數(shù)據(jù)采集。常規(guī)的測量手段，主要采用GNSS-RTK和全站儀相結合的全野外數(shù)據(jù)采集模式，這種模式雖然精度高、遺漏少，但是需要大量的戶外測量作業(yè)，工作任務重、周期長且成本高，在村莊分布較零散的地區(qū)不具有任何優(yōu)勢。

       相比之下，無人機三維傾斜攝影測量技術日益進步，已經讓快速、高效采集野外數(shù)據(jù)成為可能。無人機通過非接觸式測量，規(guī)避了宅基地測量中的入戶難題，同時將大部分的工作轉移到內業(yè)處理中，減少約90%的外業(yè)工作，最終在最大限度上節(jié)約人工和時間成本。

       大疆經緯Matrice300 RTK多旋翼無人機

       某測繪企業(yè)項目負責人劉峰（化名）告訴泰伯網，自今年年初以來，針對于“房地一體”項目，絕大多數(shù)無人機廠商都在主推自家的無人機傾斜攝影測量方案。在劉峰分析認為，目前無人機傾斜攝影的精度已能達到優(yōu)于5cm，整體技術上完全可以替代傳統(tǒng)測繪手段，特別是使用多旋翼無人機進行傾斜攝影測量的方式，非常適合于現(xiàn)在“房地一體化”項目的開展。樂觀估計，今年航測無人機市場將會迎來一輪爆發(fā)式的增長。

       在劉峰向泰伯網提供的一份測試報告中，技術人員針對在房地一體項目中應用無人機傾斜攝影測量進行免像控作業(yè)的測圖精度和作業(yè)效率進行了測試。

       測試選擇了大疆經緯Matrice300 RTK多旋翼無人機作為飛行平臺，搭載賽爾PSDK 102S五相機，并且以免像控的方式進行作業(yè)。測試方法是在完成數(shù)據(jù)采集和實景三維建模后，對測區(qū)內宅基地進行測圖，最終利用GNSS-RTK對成果進行精度檢查。

       測區(qū)以丘陵地帶為主，挑選了一塊相對平坦區(qū)域，高差20米左右，測區(qū)有效飛行面積為0.09平方公里，外擴后飛行面積為0.2平方公里，大約涉及90宗宅基地。測試飛行1個架次，共計獲取4106張照片。后期使用大疆智圖進行三維建模，無像控點參與解算，最終處理時長為1867分鐘。利用GNSS-RTK對測圖成果進行精度檢查的結果顯示，界址點中誤差僅為3.7厘米，精度水平完全可以滿足“房地一體”項目的要求。

       測試的航飛情況及建模情況

       數(shù)字測圖成果

       另外，根據(jù)劉峰團隊對傳統(tǒng)測量作業(yè)模式與無人機傾斜攝影測量作業(yè)模式進行對比與分析，使用M300 RTK進行“房地一體”測量作業(yè)的效率明顯比傳統(tǒng)實測更高，相同測量任務的前提下，使用M300 RTK無人機作業(yè)的人員數(shù)量能夠減少50%，生產周期縮短50%。